Voorheen was het een winkelpand, nu zijn het appartementen. Op de kruising van de Paterswoldseweg en de Peizerweg staan enkele woningen te huur. Voor een huis van 46 vierkante meter betaalt de huurder 1200 euro per maand.

Waarom Groningse pandjesbazen slapend rijk worden, terwijl huurders zich blauw betalen (en dus geen huis kunnen kopen)

Voorheen was het een winkelpand, nu zijn het appartementen. Op de kruising van de Paterswoldseweg en de Peizerweg staan enkele woningen te huur. Voor een huis van 46 vierkante meter betaalt de huurder 1200 euro per maand. Foto: Corné Sparidaens

Het is als het Bijbelverhaal van David en Goliath, maar dan net even anders: op de krappe Groningse woningmarkt strijden de kleintjes tegen de reuzen om een huis te bemachtigen. In deze versie ziet het ernaar uit dat David het onderspit delft.

Elfhonderd euro. Dat bedrag maken mijn vriend en ik elke maand over naar onze huurbaas voor ons jarendertighuis in de Groningse Zeeheldenbuurt. Dat is exclusief gas, water, stroom en gemeentelijke belastingen. De 1100 euro die we betalen is puur en alleen de kale huur.

Toegegeven: we hebben wel een woning met een tuintje, twee slaapkamers en op loopafstand van de binnenstad. Maar hadden we het huis gewoon zelf gekocht voor de prijs die de huurbaas ervoor heeft gegeven (twee jaar geleden stond de woning op Funda voor 185.000 euro) dan hadden we aanzienlijk lagere maandlasten gehad.

Groningse private huursector groeit

Onze huurbaas is geen corporatie of een van onze ouders. Nee, het is een particulier die her en der pandjes opkoopt om ze vervolgens te verhuren aan mensen zoals mijn vriend en ik. Daar zijn er meer van. De private huursector is in Groningen tussen 2008 en 2018 gegroeid met 33 procent; van zo’n 15.000 tot 20.000 woningen. Ongeveer 600 van die toevoegingen aan de private huursector zijn direct ten koste gegaan van beschikbare koopwoningen of corporatiewoningen.

Het is een ingewikkelde tweestrijd in Groningen: aan de ene kant Stadjers die nog niet genoeg verdienen om een huis te kunnen kopen, maar teveel om een sociale huurwoning te krijgen. Aan de andere kant een groep particuliere verhuurders die slapend rijk wordt.

15,01 euro per vierkante meter

Volgens woonwebsite Pararius betalen huurders in Groningen gemiddeld 15,01 euro per vierkante meter per maand. Voor een huis van 65 vierkante meter telt iemand dus al snel 975 euro per maand neer. In Drenthe en Friesland liggen die prijzen een derde lager; daar betaal je rond de 10 euro per vierkante meter.

Dat een huurprijs van 1100 euro geen uitzondering is, blijkt al na een korte zoektocht op internet. Een huis op de hoek van de Peizerweg en de Paterswoldseweg van een bescheiden 46 vierkante meter staat sinds kort te huur. De prijs? Ruim 1200 euro per maand. Een appartement van 60 vierkante meter aan het Boterdiep kost 995 euro. Een huis van 60 vierkante meter in de Van Sijsenstraat 1050 euro.

En dan zijn er ook nog eisen die het krijgen van zo’n huurhuis bemoeilijken. Sommige verhuurders hanteren een inkomenseis voor hun woningen. Wil je bijvoorbeeld in een huurhuis aan de Merelstraat in de Oosterparkwijk wonen? Dat kan volgens de advertentie op Funda voor 1295 euro per maand, mits je een bruto-inkomen hebt dat gelijk is aan vier keer de bruto maandhuur.

Van studentenkamers tot sociale huurwoningen

De woningmarkt is een van de onderwerpen waarmee wethouder Roeland van der Schaaf (PvdA) zich bezighoudt. ,,De markt voor huurders is hier heel diffuus. We hebben een grote groep studenten die kamers huurt, we hebben sociale huurwoningen, we hebben institutionele beleggers die huizen opkopen en verhuren, én we hebben kleine beleggers die hetzelfde doen op kleine schaal. Vooral die laatste twee groepen hebben de wind in de rug.’’

Die profiteren namelijk van de toename in de vraag naar private huurwoningen. Starters en huishoudens met een laag middeninkomen komen door de strengere regels niet langer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Een koopwoning zit er voor veel mensen ook niet in, omdat de hypotheekeisen zijn aangescherpt en de woningprijzen de pan uitrijzen. Veel starters hebben bovendien een studieschuld die het lastig maakt een hypotheek af te sluiten.

Studieschuld maakt het voor starters extra lastig

,,Als je een studieschuld hebt, kun je veel minder geld lenen voor de hypotheek’’, weet journalist en schrijver Maaike Wind van blog Fuck Die Studieschuld. ,,Veel banken kijken niet naar je huidige studieschuld, maar naar het originele bedrag. Dat kan tienduizenden euro’s tot zelfs tonnen schelen op het bedrag dat je mag lenen.’’

Wind woont zelf in een appartement in de binnenstad, waarvan de huur meer dan 900 euro in de maand bedraagt. ,,Je krijgt de kromme situatie dat je behoorlijk veel betaalt voor je huur, waardoor je minder snel je studieschuld kunt aflossen. Maar een huis kopen mét een studieschuld is in de stad bijna niet mogelijk.’’

Grote en kleine beleggers zijn spekkoper. Een huis kopen en verhuren is voor hen fiscaal gezien aantrekkelijk, omdat de rente voor leningen heel laag is. Daarbij komt dat de kamerverhuur aan banden is gelegd en de woningcorporaties geknecht zijn door regels zoals de verhuurderstoeslag. Van der Schaaf: ,,Aan alle knoppen is gedraaid, behalve aan de knoppen van de twee soorten beleggers. Daarom zijn ze zo gegroeid.’’

‘Het geld komt op de verkeerde plekken’

Dat starters in een dure huurwoning blijven in plaats van een huis te kunnen kopen, is volgens de wethouder problematisch. ,,Ten eerste komt het geld op de verkeerde plekken’’, zegt Van der Schaaf. ,,Jongeren kunnen niet sparen, terwijl de rijken steeds rijker worden. Bovendien heeft het invloed op de sociale binding in een wijk. Mensen met een te dure huurwoning willen niet te lang in zo’n huis blijven wonen en doen dus minder moeite om hun omgeving te leren kennen.’’

Een ander probleem is dat de groep die wel in de stad kan blijven wonen, heel eenzijdig wordt. Begin dit jaar formuleerde Van der Schaaf het zo: leraren, politieagenten en verpleegkundigen kunnen geen betaalbaar huis meer vinden in Groningen, terwijl dat mensen zijn die de samenleving dragen. ,,Dat geldt ook voor gezinnen. Zij vertrekken bijna allemaal uit het centrum, terwijl die groep juist het cement is van je stad.’’

En dan is er ook nog het probleem van doorstroming. Komt de ene groep tot stilstand op de woningmarkt, dan volgt de rest. ,,Pas afgestudeerden kunnen niet doorgroeien naar een iets duurder huurhuis, omdat de jonge starters niet kunnen doorschuiven naar een koophuis. Zo ontstaat er krapte op elke markt.’’

Zoveel problemen. Zijn er ook oplossingen?

Wat valt er tegen al deze problemen te doen? Volgens de wethouder helpt het in ieder geval als corporaties ook weer meer voor middengroepen gaan bouwen. Dus mensen die een huurhuis kunnen betalen tussen de 700 en de 1200 euro. Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan, weet universitair docent Barend Wind van de afdeling sociale planologie.

,,Wat je eigenlijk wilt, is dit soort particuliere verhuurders de stad uit concurreren. Dat kan door betaalbare alternatieven aan te bieden. De enigen die dat kunnen doen zijn de woningcorporaties. Maar zij hebben grote moeite om de financiën rond te krijgen om bij te bouwen.’’

Daarnaast heeft de gemeente de woonplicht als instrument. Daarmee verplichten ze kopers om eerst zelf in het huis te wonen, voordat ze het mogen verhuren. Zo moet het minder aantrekkelijk worden om huizen op te kopen voor de verhuur. Dit instrument wordt al ingezet, maar dat kan alleen bij nieuwbouwhuizen. Bij bestaande bouw is dat heel lastig.

Hoge huren zijn slecht voor een stad

Hoe je het draait, wendt of keert, volgens universitair docent Barend Wind zijn te hoge huren heel slecht voor een stad. ,,Het is onmenselijk dat je 1100 euro betaalt voor je woning. Je draagt veel meer bij aan een stad als je je inkomen kan uitgeven aan een fiets, een terras of bij de bakker om de hoek. Nu verdwijnt dat geld in de zakken van een huurbaas. Daar krijgt de stad niets voor terug. Hoge woningprijzen en hoge huren zijn een strop voor de stad.’’

Maar dat probleem oplossen is ongelooflijk ingewikkeld. ,,Het enige wat je op landelijke schaal kunt doen, is het reguleren van de vrije sector. Maar dat is nogal radicaal’’, zegt Wind. ,,We hebben in Nederland afgesproken dat bij woningen die aan een bepaald aantal punten − denk aan oppervlakte, plek, soort huis − voldoen, de huur vrij bepaald mag worden. Als we dat puntenaantal verhogen, trekken we de bescherming van huurders breder. Maar dat kan een wethouder als Roeland van der Schaaf niet alleen. Daar heeft hij echt een minister voor nodig.’’

Tot het zover is, blijf ik gewoon 1100 euro aan kale huur betalen. En stukje bij beetje genoeg sparen voor een koophuis. Hopelijk.

menu