Huizen worden nog steeds redelijk vlot verkocht, voor een hoge prijs. Blijft dat zo? Het kan meerdere kanten op gaan, zeggen experts.

Wordt het lastiger een huis te (ver)kopen door de coronacrisis?

Huizen worden nog steeds redelijk vlot verkocht, voor een hoge prijs. Blijft dat zo? Het kan meerdere kanten op gaan, zeggen experts. Foto: ANP

Vanaf het moment dat het woord ‘crisis’ klinkt, wordt er gespeculeerd over huizenprijzen. Is het straks na jaren van grote krapte makkelijker om een huis te kopen, of wordt het juist moeilijker? En zien huizenbezitters hun kapitaal verdampen? We belichten vier aspecten die een rol spelen.

1. Het (ver)koopproces

Anders dan bij andere sectoren, kan er op de huizenmarkt nog steeds verkocht en gekocht worden. Een essentiële voorwaarde om de coronacrisis (voorlopig) te ontlopen. Op huizensite Funda.nl is het verkeer na een dipje weer terug op het normale niveau en zelfs gestegen in vergelijking met eerder dit jaar.

Makelaars geven digitaal rondleidingen en laten weten nog veel belangstelling te zien. ,,De bezichtigingen lopen door”, zegt Theo Scholte van vereniging NVM. ,,Na een rondleiding via video volgt een fysieke bezichtiging. Makelaars laten tussendeuren open staan en er wordt afstand tot elkaar gehouden, zodat zo min mogelijk aanraking en dus besmetting kan plaatsvinden.”

Ook de verkoopcijfers blijven op peil, zegt Scholte: ,,Mensen die een nieuwe stap in hun leven willen zetten, zoals samenwonen, moeten toch een huis hebben.” In de cijfers van huizenprijzen is afgelopen kwartaal nog niks te zien: voor een bestaande woning werd afgelopen kwartaal gemiddeld 326.000 euro neergeteld. Dat was 9,6 procent meer dan een jaar eerder.

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, merkt nog op dat het effect op de huizenprijzen sowieso een half jaar op zich laat wachten. ,,Als je een huis moeilijker verkoopt, ga je niet direct zakken in prijs”,  zegt Boelhouwer. ,,Daar wacht je wel een paar maanden mee.”

De economische bureaus van ABN Amro en Rabobank verwachten mede dankzij dit late effect dat huizen in 2020 gemiddeld duurder zullen blijven dan in 2019.

2. Hypotheken en rente

Nederlanders die een huis willen kopen, hebben daar bijna altijd een hypotheek voor nodig. Blijven die betaalbaar? Al vlot na de strenge maatregelen om de verspreiding van het coronavirus te dempen, ontstond rumoer op de financiële markten. De Europese Centrale Bank (ECB) reageerde met een ongekend grote kapitaalinjectie en zegt er ‘alles aan te doen’ om leningen betaalbaar te houden, waardoor de lage rente voorlopig blijft bestaan.

De hypotheekrente ligt nu gemiddeld 0,14 procent hoger dan op 16 maart (op tien jaar rentevast). Een huis van 250.000 euro wordt daardoor 200 euro per jaar duurder. ,,Dat zijn niet de verschillen waar de huizenprijzen al van omlaag gaan”, zegt Peter Boelhouwer. ,,Pas als de crisis heel lang duurt en de rente met enkele procenten omhoog gaat, zie je een groot effect op de huizenprijzen. Maar met wat de ECB gezegd heeft, zie ik dat niet snel gebeuren.”

Dan de hypotheekvoorwaarden. Die zijn behoorlijk strak aangetrokken na de financiële crisis van 2008 en worden voorlopig nog niet strenger, laten Independer, ING, Rabobank en MUNT Hypotheken aan deze site weten. Wel worden de inkomsten van ondernemers scherper tegen het licht gehouden. ,,Vanuit onze zorgplicht kijken we naar het effect van de crisis op de klant”, zegt een Rabobank-woordvoerder.

Maar zelfs aan de overbruggingskredieten wordt voorlopig niet gemorreld. Met dat geld kunnen doorstromers de overwaarde van hun huidige woning inzetten om de nieuwe woning te financieren. Stel dat ze de overwaarde nog maar voor 70 procent kunnen inzetten (omdat huizenprijzen mogelijk omlaag gaan), dan kan de doorstromer minder geld neerleggen voor z’n nieuwe huis. Daar is nu nog geen sprake van, maar kan wel gebeuren.

3. Werkloosheid

Werklozen komen moeilijker aan een hypotheek of kunnen überhaupt geen huis kopen. Dus als meer mensen hun baan verliezen, neemt de vraag af. De werkloosheid is momenteel in Nederland met minder dan 3 procent ongekend laag. De verwachting is dat deze snel zal oplopen, aangezien met name ZZP’ers en flexwerkers in bepaalde sectoren zonder werk zitten als gevolg van de coronacrisis.

Veruit de meeste mensen hebben een vast contract, maar ABN Amro ziet in een analyse van vandaag de vooruitzichten voor het besteedbaar inkomen verslechteren. ‘Dit zal het vertrouwen van potentiële huizenkopers aantasten’, schrijft de bank. loading

Maar hoeveel de werkloosheid gaat oplopen? Niemand die het kan zeggen. Het is volgens economen totaal onvoorspelbaar, omdat niemand weet hoe lang het dagelijks leven nog grotendeels stilligt. Een half jaar? Een jaar? ,,Er is ook een nogal groot verschil tussen 7 procent of 10 procent werkloosheid”, zegt Peter Boelhouwer.

,,Misschien komen we door wat meer werkloosheid op de huizenmarkt weer in normale situaties terecht. Dat voor één huis niet dertig gegadigden zijn, maar slechts enkelingen. Die maken dan meer kans om een huis te bemachtigen. Overbieden is dan minder vaak nodig.”

Econoom Nic Vrieselaar van Rabobank stipt ook nog de onzekerheid aan over baan en inkomen. ,,Mensen blijven net wat langer in hun te krappe huis wonen. Ze durven de stap niet te zetten. Dat kan leiden tot minder biedingen en uiteindelijk lagere prijzen.”

4. Nieuwbouw

In het eerste kwartaal van 2020 zijn er 6 procent minder nieuwbouwwoningen in de verkoop gegaan dan een jaar eerder, ziet makelaarsvereniging NVM. Het te koop staande aanbod van nieuwbouwwoningen is daarmee afgenomen tot 13.900, een daling van bijna 10 procent in vergelijking met een kwartaal eerder.

Het Economisch Instituut voor de Bouw kwam vorige week met een sombere voorspelling: investeerders houden de hand op de knip, waardoor banen verdwijnen en minder huizen gebouwd kunnen worden. De woningbouw zag al het aantal orders teruglopen, omdat als gevolg van de stikstofcrisis geen vergunningen meer werden gegeven voor nieuwbouw. Het aanbod van huizen zal dus minder hard stijgen. Daar staat volgens ABN Amro tegenover dat de bevolkingsgroei mogelijk afvlakt.

Huizenmarktdeskundige Peter Boelhouwer maakt onderscheid in type woningzoekers. ,,Starters zullen misschien nog steeds op zoek gaan naar een eengezinswoning”, zegt hij. ,,Maar waar ik bang voor ben zijn de hoge flats in de steden, die vaak winstgevend zijn dankzij de penthouses erin van meer dan een miljoen euro. Dat type huis is als eerste minder goed te verkopen. De vraag is dan of die bouwprojecten nog wel door kunnen gaan.”

Maar gaan minder nieuwe huizen nog effect hebben op de woningmarkt? ,,Als de vraag veel harder zakt dan het aanbod, kunnen de huizenprijzen best wat normaliseren”, schat Boelhouwer in. ,,Dat zou juist gezond zijn. Maar op het moment dat de economie weer aantrekt, is het risico van krapte en een nog grotere verhitting ook aanwezig.”

Voorzitter Maxime Verhagen van Bouwend Nederland haastte zich dan ook te zeggen dat de sector stug moet blijven doorbouwen in deze crisis. Die ambitie was er al, maar wordt door alle gezondheidsmaatregelen een stuk moeilijker uitvoerbaar. Wat de bouw en natuurlijk niemand wil: dat bouwvakkers massaal ziek worden. De gezondheidscrisis verdient daarom in alle opzichten voorlopig nog de meeste aandacht.

menu