De huizenprijzen tussen het noorden en de Randstad lopen steeds verder uiteen.

Huizenprijzen in Drenthe en Groningen lopen steeds verder achter op de Randstad. Hoe kan een noorderling ooit nog een huis kopen in het Westen?

De huizenprijzen tussen het noorden en de Randstad lopen steeds verder uiteen. Foto: Vincent Jannink

De huizenprijzen in het Noorden lopen steeds verder uit de pas bij die van de rest in het land. De kansen voor noorderlingen om ook in de Randstad te kunnen wonen en werken nemen af.

Stel, je bent net afgestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen of de NHL Stenden Hogeschool in Leeuwarden en hebt een mooie baan gevonden in Utrecht. Met je aanvangssalaris is niks mis. In het Noorden zou je daarmee een starterswoning kunnen bemachtigen maar voor een koophuis of vrije sector huurwoning in of rond Utrecht verdien je te weinig – en voor een sociale huurwoning te veel.

,,Voor studenten wordt het steeds moeilijker om na hun studie de stap te wagen naar een van de grote steden in het westen van het land’’, beaamt Paul Elhorst, hoogleraar ruimtelijke econometrie aan de Rijksuniversiteit Groningen (RUG). ,,Sommigen zien er daarom vanaf.’’

Jongeren zijn vaak flexibel ingesteld, relativeert hij meteen. Die hebben geen kinderen en zijn best bereid om een tijd klein te wonen of eventueel met leeftijdsgenoten een huis te delen. In hun studententijd zijn ze niet anders gewend.

 ,,Vaak hebben ze een netwerk, waardoor ze mensen kennen in de grote steden en via via – al is het maar tijdelijk – onderdak kunnen regelen. Moeilijker wordt het voor mensen vanaf een jaar of veertig met een gezin. Die kunnen zo’n stap vanuit het Noorden tegenwoordig bijna niet meer maken.’’

Noodzaak tot verhuizen

Voor wie in het midden van Nederland woont – zeg maar in een gebied van Zwolle tot Dordrecht en van Alkmaar tot Eindhoven – is de noodzaak tot verhuizen bij het wisselen van een baan minder groot. Alles is in ruim een uur te bereizen. Als je in Arnhem woont, kun je gerust dagelijks op en neer naar je werk in Leiden. Een Rotterdammer kan zonder problemen een baan accepteren in Apeldoorn zonder te hoeven verhuizen.

loading  

Vanuit Noord-Nederland is dat een stuk moeilijker. Er zijn genoeg noorderlingen die meerdere keren per week op en neer rijden naar Schiphol, maar zelfs vanuit Heerenveen is dat afzien. Zeker met een gezin is dat eigenlijk niet te doen. Idealiter moeten ze met zulke lange reisafstanden verhuizen voor hun werk. Als ze al iets kunnen vinden, dan betalen ze daarvoor een hoge prijs.

Neem twee vergelijkbare huizen die nu op Funda staan: allebei ruime twee-onder-een-kap woningen met een tuin. Beide gezinshuizen zien er vergelijkbaar uit. De ene staat aan de Hertenlaan in Assen (69.000 inwoners), de ander aan de De Genestetlaan in Zeist (65.000 inwoners). Verschil is dat de woning in Assen 369.000 euro kost en het huis in Zeist 650.000 euro. Pardon? Ja, u leest het goed. Zo’n bedrag is in Zeist vrij courant voor dergelijke woningen.

Bij starterswoningen is het niet anders. Een driekamerappartement van 60 vierkante meter aan de Nieuwe Sint Jansstraat in Groningen heeft een vraagprijs van 250.000 euro. Voor één van 72 vierkante meter aan de Westerplantage in Leeuwarden wordt 239.500 euro gevraagd. Best pittig voor zulke kleine ruimtes. Maar aan een soortgelijke woning aan de Tolstraat in de Amsterdamse Pijp hangt een prijskaartje van 450.000 euro. Dat is voor gewone stervelingen niet te betalen.

De woningeigenaren zijn slapend rijk geworden

Dat is niet altijd zo geweest. Via de statistieken van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) kunnen we teruggaan tot 1995. De verkoopprijzen lagen destijds veel minder uit elkaar dan nu. In dat jaar betaalde je voor een gemiddelde woning in Assen omgerekend 75.000 euro. Daar lachen we nu om. Maar nog opmerkelijker: in Den Haag tikte je voor zo’n huis 74.000 euro af.

In 2019 zijn die bedragen gestegen tot respectievelijk 229.000 euro en 324.000 euro. Met andere woorden: was een huis in 1995 in Assen ongeveer even duur als een in Den Haag. Bijna een kwart eeuw later is de woning in Den Haag bijna een ton meer waard geworden.

Het verschil is navenant met andere provinciehoofdsteden. In Den Bosch stegen de huizenprijzen in diezelfde periode van 100.000 naar 333.000, in Haarlem van 83.000 naar 418.000, in Zwolle van 85.000 naar 293.000 euro. De eigenaren zijn slapend rijk geworden.

Een completer inzicht biedt de gemiddelde prijs per vierkante meter. Het is geen verrassing dat je de hoogste vierkantemeterprijs betaalt in Amsterdam (6016 euro), gevolgd door een stoet aan Hollandse villadorpen in het Gooi en de duinen. De laagste vierkantemeterprijs tref je in Pekela (1583), gevolgd door andere Groninger, Drentse en Friese gemeenten plus enkele uit Limburg. Het verschil tussen de duurste en goedkoopste bedraagt bijna een factor 4. Vorig jaar constateerden het CBS en het Kadaster al dat het prijsverschil tussen gemeenten met de laagste en hoogste gemiddelde koopprijs nog nooit zo groot is geweest.

Golfbeweging in de huizenmarkt

Volgens Michiel Daams, universitair hoofddocent vastgoedkunde aan de RUG, is er over de tijd gezien altijd sprake van een golfbeweging in de woningmarkt. In de jaren 70 en 80 liepen de grote steden leeg, bijgevolg zakten de huizenprijzen. In de jaren tachtig behoorden de huizenprijzen in Amsterdam zelfs tot de laagste van het land. Aan het eind van het decennium begonnen de prijzen in de grote steden weer op te lopen, terwijl die van de rest van het land er vertraagd achteraan hobbelden.

loading  

Koopwoningen zijn op te vatten als vermogens, redeneert Elhorst. Het is naast pensioen vaak het grootste bestanddeel van het vermogen van mensen. Als je afgaat op de WOZ-waarden van koophuizen, dan hebben noorderlingen gemiddeld heel wat minder eigen vermogen dan inwoners van andere delen van het land. En eigen vermogen verschaft vrijheid.

Vermogensopbouw zorgt voor tweedeling

De invloedrijke Franse econoom Thomas Piketty beweert dat niet zozeer inkomensverdeling maar vermogensopbouw verantwoordelijk is voor een toenemende tweedeling in de samenleving. Koophuizen komen via nalatenschappen terecht bij volgende generaties. Zo accumuleert rijkdom sneller in gebieden met duurdere huizen dan in streken waar ze goedkoper zijn. Het is geheel in lijn met de door Piketty waargenomen trend dat de rijken alsmaar rijker worden, mede omdat de vermogensbelasting vergeleken met de inkomensbelasting veel lager is.

Het voert Elhorst te ver om te concluderen dat het Noorden mede door de lage huizenprijzen in welvaart steeds verder afdrijft van de rest van het land. ,,Ook binnen het Noorden zijn er grote verschillen tussen arm en rijk. Maar ontegenzeglijk neemt het verschil in vermogens toe’’, concludeert hij.

Ook Daams erkent dat er een toenemende kloof is. Volgens hem is de overheid daar medeschuldig aan. Die heeft het afgelopen decennium simpelweg te weinig grond uitgegeven voor nieuwbouw rond de grote steden. ,,Door de schaarste is de druk op de woningmarkt groter geworden. Dat vertaalt zich in alsmaar hogere woningprijzen. Voor de kopers is het eigenlijk een vorm van ‘belasting’ die ze moeten betalen.’’

Woningen buiten hun bereik

Het woningbeleid van de overheid is volgens Daams ernstig tekortgeschoten. Het opdoeken van het ministerie van VROM (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu) in 2010 is daarvan een symptoom. Verder noemt hij het terugschroeven van de activiteiten van woningcorporaties. Die mogen alleen nog bouwen voor de allerlaagste inkomensgroepen en niet meer voor de middeninkomens. ,,Als de overheid de bouw voor deze groepen meer had gestimuleerd, dan zouden de woningprijzen niet zo hard zijn gestegen.’’

loading  

Elhorst wijst erop dat het voor de gelukbeleving niet veel uitmaakt. De huizenprijzen in Amsterdam zijn mede zo hoog, omdat er veel voorzieningen zijn: een grachtengordel, een luchthaven, bedrijven, bioscopen, theaters, musea, restaurants, een voetclub die Champions League speelt. En de huizenprijzen in Oost-Groningen zijn mede zo laag bij gebrek aan dergelijke voorzieningen. ,,Maar als je daar geen behoefte aan hebt, kun je even gelukkig zijn in Oude Pekela als in Amsterdam.’’

Maar er is wél een belangrijk verschil. Veel Assenaren met een modaal inkomen kunnen nooit in hun leven een huis van 650.000 euro in Zeist kopen. Omgekeerd kunnen Zeistenaren wel terecht in het Noorden, zelfs voor een ‘koopje’. De Zeistenaren kunnen zich in Nederland bijna overal vestigen waar ze willen, de modale Assenaren zitten min of meer opgesloten in Noord-Nederland. De rest van het land ligt zo goed als buiten hun bereik.

Wie gelukkig is in Assen, zal erom lachen. Hij ligt er geen seconde wakker van. Degene die voor zijn werk vanuit Assen met zijn gezin naar Zeist moet verhuizen, heeft wel een probleem. Hij zal genoegen moeten nemen met een piepklein woninkje of de felbegeerde baan moeten laten schieten.

Ontsnappen aan de regio

Jongeren moeten zich er volgens Elhorst niet door de hoge woonlasten laten afschrikken. ,,Als ze verder willen komen in de wereld moeten ze proberen te ontsnappen aan de regio. Het maakt niet uit of ze daarmee de krimpproblematiek versterken. Dat is dan maar zo. Je kunt ze beter proberen helpen te vertrekken, dan ze proberen tegen te houden.’’

De huizenprijzen in het Noorden zijn ongeveer een kwart eeuw geleden op achterstand gekomen van die in de grote steden in het Westen en daarna geleidelijk ook van die in de rest van het land. Wie weet hoe we het weer gaan inhalen, mag het zeggen. Maar soms gebeurt er iets onverwachts. Elhorst: ,,Door Covid-19 gaat de wereld er ineens heel anders uitzien. Dat zou de trek naar de grote steden best eens kunnen tegengaan, waardoor de huizenprijzen daar weer gaan zakken.’’

menu