Opinie: Model vergoeding waardedaling kan beter

Scheurmeter aan een huis in Middelstum. Foto: Archief Siese Veenstra

Mooi dat het Instituut Mijnbouwschade Groningen waardedaling gaat compenseren. Maar het is jammer dat het niet bereid is een opvallende tekortkoming van haar rekenmodel te corrigeren.

De website van de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG) meldt goed nieuws voor de Groningers die zitten te wachten op compensatie voor de waardedaling van hun huis. In september gaat het loket van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) open voor de eerste groep gedupeerden. Nieuw is nu dat als de rechter beslist dat het IMG te weinig uitkeert omdat niet het goede rekenmodel is gebruikt, het IMG uit eigen beweging het bedrag zal aanvullen. Dat hadden de Groningers december vorig jaar ook gevraagd. Het is een zorg minder voor de gedupeerden, want zij hoeven niet ieder voor zich bezwaar te maken tegen de lage beschikking om voor deze aanvulling in aanmerking te komen. En het voorkomt dat wie geen bezwaar maakt later buiten de boot valt, omdat de beschikkingen na verloop van de bezwaartermijn onherroepelijk worden.

Twee rekenmodellen

Het zou natuurlijk nog veel eenvoudiger zijn als het IMG nu al zou kiezen voor een rekenmodel dat een compensatie uitkeert die voor de meerderheid van de gedupeerden acceptabel is. Er liggen twee opties. De ene is het model van Atlas voor gemeenten, een geactualiseerde versie van de modellen die de afgelopen jaren in opdracht van de NAM zijn ontwikkeld. De andere is het model van Invisor, met andere uitgangspunten en hogere uitkomsten. Stichting WAG en de woningcorporaties gebruiken dit bij de berekening van hun schadeclaim voor 60.000 woningen. Het IMG heeft zich door een commissie onder leiding van Fred Hammerstein laten adviseren om te kiezen voor het model van Atlas en het model van Invisor volledig af te wijzen. Daar is het laatste woord nog niet over gezegd, en daarom is het op zich mooi dat het IMG iedereen een aanvullende compensatie zal betalen als de hoogste rechter toch anders beslist.

Zwart-wit

Jammer is dat het IMG – goeddeels op gezag van de commissie Hammerstein – in een zwart-wit schema naar de modellen kijkt. Voorstellen die zijn gedaan om de uitkomsten te combineren zijn niet overgenomen. Maar ook een concrete suggestie om het model van Atlas te verbeteren – die ook door de adviescommissie als een reële mogelijkheid is erkend – heeft de TMCG onder leiding van Bas Kortmann naast zich neergelegd.

De kern van de verschillen tussen de modellen zit in de manier waarop rekening wordt gehouden met de invloed van schade. Uit onderzoek blijkt dat kopers schade als een belangrijke maat voor het aardbevingsrisico zien. Dat blijkt ook uit het model van Atlas, dat waardedaling constateert bij 20 procent of meer schademeldingen. In iedere buurt met meer dan 20 procent schade wordt daarom een basisbedrag van 2,7 procent aan compensatie (aangeduid als ‘imagoschade’) uitgekeerd.

Grondbewegingen

Bezwaar is dat vervolgens de intensiteit van de schade geen enkele invloed meer heeft op de vraag wie méér krijgt dan het basisbedrag. Want Atlas bepaalt een eventuele extra vergoeding uitsluitend op basis van berekende grondbewegingen. Atlas kiest zonder te weten of, en hoe kopers rekening houden met grondbewegingen, louter op (bouw)technische gronden een hoge drempelwaarde bij de berekening van grondbewegingen. Die is zo hoog dat er bij ongeveer de helft van de woningen in het risicogebied helemaal geen sprake is van een grondbeweging die sterk genoeg zou zijn om een verschil in waardedaling te verklaren. Daar krijgt een gedupeerde dus alleen compensatie voor het ‘imago-effect’, terwijl verwacht kan worden dat kopers er wel degelijk rekening mee houden dat de schade in veel van deze risicobuurten fors hoger is dan 20 procent.

Aanvechtbaar

Als het IMG vasthoudt aan deze aanvechtbare grondslag voor beschikkingen, pakt dat nadelig uit voor eigenaren buiten het zwaarst getroffen gebied. Daarom zou een indicator met een lagere drempelwaarde gebruikt moeten worden die ook rekening houdt met het effect van lichtere bevingen. De hoogte van de waardedaling in het zwaarst getroffen gebied zal daardoor niet substantieel veranderen, maar wel in gemeenten als Delfzijl en Midden-Groningen.

Alle gegevens om deze verbetering van het model van Atlas door te voeren liggen klaar, het loket kan gewoon in september open. Het zou de heer Kortmann sieren als hij op dit punt nu al actie onderneemt en het niet laat aankomen op een toekomstige uitspraak van de hoogste rechter.

George de Kam uit Glimmen is emeritus hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt aan de Rijksuniversiteit Groningen

Je kunt deze onderwerpen volgen
Opinie